Типовой договор управления многоквартирным домом (МКД)

По договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги (в том числе коммунальные), выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего оборудования и осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления МКД (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Заказчиками могут быть собственники помещений или участники долевого строительства.

Договор управления МКД регулируется статьями 161-165 ЖК РФ, постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», а также другими нормативно-правовыми актами. По правовой природе соглашение является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Как составить договор управления многоквартирным домом: образец

По общему правилу, срок действия соглашения составляет от одного до пяти лет. Но если управляющая компания выбирается по результатам открытого конкурса, то продолжительность контракта не может превышать трех лет.

Договор управления многоквартирным домом по окончанию его срока действия автоматически продлевается на тех же условиях, какие были предусмотрены ранее. Для расторжения сделки одна сторона должна оповестить другую сторону об этом в письменном виде (п.6 ст.162 ЖК РФ).

Форма и содержание договора управления многоквартирным домом

Соглашение заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.1 ст.162 ЖК РФ). Условия сделки являются одинаковыми для всех собственников помещений (п.4 ст.162 ЖК РФ).

Согласно п. 3 ст. 162 ЖК РФ, в типовом договоре должны быть указаны следующие сведения:

1. адрес и состав общего имущества;
2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3. порядок определения стоимости услуг УК;
4. размер платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
5. ответственность сторон за ненадлежащее исполнение обязательств.

Предлагаем составить актуальный на 2022 год договор управления МКД с помощью нашего онлайн-сервиса. Укажите условия сделки, и конструктор сгенерирует для вас подходящий шаблон.

Другие документы из сферы жилищно-коммунального хозяйства представлены в разделе «Договоры в сфере ЖКХ».

Предмет

По договору управляющая организация за плату обязуется осуществлять комплекс работ и услуг по управлению многоквартирным домом, включающий:

• оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• предоставление коммунальных услуг;
• осуществление иных направленных на достижение целей, указанной в договоре управления.

В договоре необходимо указать характеристики многоквартирного дома:

• Кадастровый номер;
• Серия, тип постройки;
• Год постройки;
• Год последнего комплексного капитального ремонта;
• Площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества;
• Кадастровый номер земельного участка.

Определяются границы эксплуатационной ответственности между общедомовым оборудованием и квартирным.

На системах горячего, холодного водоснабжения и системы отопления – первое отключающее устройство на ответвлении от стояков, включая данное отключающее устройство.

На системе канализации – первое раструбное соединение тройника (крестовины) от стояка с внутриквартирной разводкой.

По электрооборудованию – точка присоединения питающих проводов к общему (квартирному) прибору учета, а в случае его отсутствия – к аппарату защиты (автоматический или пакетный выключатель, предохранитель и т.п.).

По строительным конструкциям – внутренняя поверхность стен помещения, оконные заполнения и входная дверь в помещения, которые относятся к имуществу собственника.

Права и обязанности сторон по договору управления МКД

Заказчик обязан

Своевременно и полностью вносить плату за управление, содержание и ремонт общего имущества в Многоквартирном доме и коммунальные услуги.

Не производить никаких работ на инженерных сетях, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, без согласования с УК.

Не нарушать имеющиеся схемы учета предоставления коммунальных услуг.

Не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления.

Не использовать теплоноситель в системах отопления не по прямому назначению (в том числе на бытовые нужды).

Не допускать выполнение работ или совершение других действий, приводящих к порче общего имущества собственников помещений.

Не загромождать подходы к инженерным коммуникациям и запорной арматуре, эвакуационные пути и помещения общего пользования.

Не использовать мусоропровод для строительного и другого крупногабаритного мусора, не сливать в него жидкие бытовые отходы.

Обеспечить доступ представителей УК в принадлежащие заказчику помещения для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического и иного оборудования.

Сообщать управляющей компании о выявленных неисправностях внутридомовых инженерных систем и оборудования, несущих конструкций и иных элементов общего имущества.

Управляющая компания обязана

Приступить к управлению многоквартирным домом и осуществлять его в соответствии с условиями договора и действующим законодательством Российской Федерации с наибольшей выгодой в интересах заказчика.

Оказывать услуги по содержанию и выполнять работы по ремонту общего имущества в Многоквартирном доме. Предоставлять коммунальные услуги в необходимых объемах, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу.

К коммунальном услугам относятся:

• Холодное водоснабжение.
• Горячее водоснабжение.
• Водоотведение.
• Электроснабжение.
• Газоснабжение.
• Отопление (теплоснабжение).

Качество коммунальных услуг не может быть ниже требований, установленных в приложении №1 к "Правилам" Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. №354.

Устранять за свой счет все выявленные недостатки оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества.

Организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание, принимать круглосуточно заявки, устранять аварии, а также выполнять заявки потребителей в сроки, установленные законодательством и договором.

Хранить и постоянно обновлять техническую документацию и относящиеся к управлению многоквартирным домом базы данных, вносить изменения в техническую документацию, отражающие состояние дома, в соответствии с результатами проводимых осмотров. По требованию заказчика знакомить его с содержанием документов.

Рассматривать предложения, заявления и жалобы от жильцов, принимать меры, необходимые для устранения указанных недостатков в установленные сроки, вести учет устранения указанных недостатков.

Информировать жильцов о плановых перерывах предоставления коммунальных услуг, о причинах и предполагаемой продолжительности непредвиденных перерывов.

В случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, провести перерасчет платы за коммунальные услуги.

В случае невыполнения работ или услуг:

• Уведомить жильцов о причинах нарушения путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома, представить информацию о сроках выполнения (оказания).
• В минимально возможный срок с момента обнаружения исправить имеющиеся недостатки.

В течение действия гарантийных сроков на результаты отдельных работ по текущему ремонту за свой счет устранять недостатки и дефекты, в том числе выявленные в процессе эксплуатации жильцами. Недостаток и дефект считается выявленным, если получила письменную заявку на их устранение.

От своего имени, по поручению и за счет заказчика заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении (приеме (сбросе) сточных вод).

Информировать в письменной форме об изменении размера платы за жилое помещение и/или тарифов на коммунальные услуги.

Выдавать платежные документы. По требованию жильцов выставлять платежные документы на предварительное внесение оплаты до десятого числа текущего месяца с последующей корректировкой размера платы по мере необходимости.

Обеспечить жильцов информацией о телефонах аварийных служб путем их указания на платежных документах и размещения объявлений в подъездах многоквартирного дома.

По требованию жильцов выдавать в день обращения справки установленного образца, выписки из финансового лицевого счета и/или из домовой книги и иные предусмотренные действующим законодательством документы.

Принимать участие в приемке на коммерческий учет индивидуальных приборов учета коммунальных услуг с составлением соответствующего акта и фиксацией начальных показаний приборов учета.

До проведения работ внутри помещений собственника согласовать с ним, а в случае его отсутствия с лицами, пользующимися его помещениями, время доступа в помещения. При невозможности согласования - направить письменное уведомление о необходимости проведения работ.

При необходимости направлять предложения о проведении капитального ремонта общего имущества.

По требованию жильцов производить сверку платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги и выдавать документы, подтверждающие правильность начисления платы.

Представлять отчет о выполнении Договора за истекший календарный год в течение первого месяца, следующего за истекшим годом. При заключении договора на срок один год - не ранее чем за два месяца и не позднее, чем за один месяц до истечения срока его действия. Отчет представляется устно на общем собрании собственников помещений, а если такое собрание в указанный срок не проводится - в письменном виде. В отчете указываются:

• Размер полученных в течение отчетного года от собственников средств в качестве платы за жилые помещения и коммунальные услуги и размер расходов, связанных с управлением многоквартирным домом.
• Список должников - собственников помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и/или не полностью вносящих плат и размеры неоплаченных сумм, меры, принятые по повышению собираемости платежей, результаты.
• Количество предложений, заявлений и жалоб собственников и принятых мерах.

Заказчик вправе

Осуществлять контроль за выполнением Управляющей компании ее обязательств по договору управления МКД, в ходе которого:

• Участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в многоквартирном доме.
• Присутствовать при выполнении работ и оказании услуг, связанных с выполнением обязанностей по управлению домом.
• Знакомиться с содержанием технической документации.

Привлекать для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по договору сторонние организации, специалистов, экспертов, которые должны иметь соответствующее поручение заказчика, оформленное в письменном виде.

Требовать изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Требовать изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении их ненадлежащего качества и/или с перерывами.

Требовать от управляющей компании возмещения убытков, причиненных вследствие невыполнения либо недобросовестного выполнения своих обязанностей.

Требовать от ежегодного представления отчета о выполнении договора управления домом.

Исполнитель вправе

Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств.

В случае несоответствия данных, предоставленных жильцами, проводить перерасчет размера платы за коммунальные услуги на основании фактических показаний индивидуальных приборов учета.

В установленном законодательными и нормативными актами порядке взыскивать с виновных сумму неплатежей и ущерба, нанесенного несвоевременной и/или неполной оплатой.

Ограничивать или приостанавливать подачу по своему выбору коммунальных ресурсов в случае неполной оплаты одной или нескольких коммунальных услуг.

Порядок расторжения (изменения) договора

Договор управления домомо может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным договором и законодательством.

Расторжение в одностороннем порядке производится только по письменному требованию.

Решение об изменении и/или расторжении договора принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации. Изменение или расторжение оформляется путем составления дополнительного соглашения к договору управления МКД.

В случае досрочного расторжения договора в соответствии с главой 29 ГК РФ

Управляющая организация вправе потребовать от заказчика возмещения расходов. Обязанность доказать размер понесенных расходов лежит на УК.

Управляющая компания обязана за 30 (тридцать) календарных дней до прекращения действия договора передать техническую документацию (базы данных), вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

В случае истечения срока действия или досрочного расторжения договора управляющая организация обязана участвовать в составлении и подписании акта о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Указанный акт составляется по форме, содержащейся в приложении № 1 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года № 75.