Договор ипотеки (залога) здания и сооружения

В условиях развития рыночных отношений организации все чаще стали заключать договоры ипотеки здания (сооружения). Это связано с тем, что организациям для развития требуются дополнительные денежные средства, которые им дает банк или иная кредитная организация. Для обеспечения возврата денежных средств организации предоставляют в залог здания (сооружения).

Ипотека здания (сооружения) в отличие от других предметов ипотеки имеет свои особенности, которые мы и постараемся рассмотреть ниже.

1) При ипотеке зданий (сооружений) необходимо обязательно рассмотреть вопрос о судьбе земельного участка, на котором находится здание (сооружение), который решается в зависимости от того, на каком праве земельный участок принадлежит залогодателю. Если залогодатель является собственником земельного участка, ипотека здания (сооружения) возможна только с одновременным предоставлением в ипотеку земельного участка, на котором расположено здание (сооружение) (ст. 340 ГК РФ, ст. 69 ФЗ "Об ипотеке"). Если залогодатель арендует земельный участок, при ипотеке здания (сооружения) обязателен залог права аренды земельного участка (ст. 340 ГК РФ, ст. 69 ФЗ "Об ипотеке"). В случае если земельный участок принадлежит на праве постоянного пользования, залог этого права на земельный участок не нужен (ст. 35 ЗК РФ).

Может возникнуть ситуация, когда ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу. В данном случае при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

2) Если иное не предусмотрено бланком договора ипотеки, здание (сооружение), приобретенное полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, предоставленных на его приобретение, считается находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставившие кредитные средства.

3) В образце договора ипотеки здания (сооружения) надо обязательно указывать наименование, адрес здания (сооружения), общую площадь, кадастровый номер и иные индивидуальные признаки здания (сооружения), позволяющие идентифицировать это здание (сооружение) среди других зданий (сооружений).

• Право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
• Наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя (п. 2 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости").

Остальные документы из группы Договоры обеспечения исполнения обязательств смотрите здесь.