Договор купли-продажи земельного участка

К договору купли-продажи земельного участка применяются требования Земельного Кодекса и Гражданского Кодекса.

Форма

Форма договора купли-продажи земли – простая письменная, нотариальное удостоверение в большинстве случаев необязательно. Обычно составляют три экземпляра договора - по одному для каждой из сторон и один регистрирующего органа. Унифицированной формы не существует, однако есть требованию к содержанию.

Внимание! Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Нотариальное удостоверение

Законодательством предусмотрены случаи обязательного нотариального удостоверения купли-продажи земельного участка, к ним относятся:

• Купля-продажа доли на земельный участок (п. 1 ст.42 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
• Владелец земли находиться под опекой и(или) является несовершеннолетним и(или) недееспособным (п. 2 ст.54 N218-ФЗ).

Стороны могут по собственному желанию заверить сделку у нотариуса.

В любом случае при нотариальном удостоверении начиная с 01.02.2019 заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус. Стороны могут отказаться и самостоятельно зарегистрировать переход прав на землю.

Существенные условия

Существенные условия должны быть обязательно содержаться в договоре. Так в обязательном порядке договор купли-продажи земельного участка должен содержать:

• Предмет. Нужно указать сведенья, которые позволят определенно установить продаваемый участок.
• Цену.
• Если вместе с землей продаётся жилой дом и в нем сохраняют право на проживание лица, то нужно указать это.
• При купле-продажи в рассрочку или кредит - цену участка, порядок, сроки и размеры платежей.

Внимание! Без указаний существенных условий договор будет считаться незаключенным.

Предмет

Объектом сделки может быть только земля, прошедшая государственный кадастровый учет. В тексте договора должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка. В качестве адреса объекта указывается почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения.

Кадастровый номер земельного участка включает следующие номера:

• округа;
• района;
• квартала;
• квартале.

Кроме того, в представленном образце договора купли-продажи земельного участка в разделе Предмет указываются следующие сведенья о земле:

• Общая площадь. Должна быть указана в соответствии с правоустанавливающими документами.
• Категория земли. Устанавливаются в соответствии с ст.7 ЗК РФ.
• Вид разрешенного использования. Виды земельных участков: садовый, дачный, сельхозназначения, жилая застройка и т.п.

Внимание! Если предметом сделки является доля в праве общей собственности, то преимущественным правом покупки обладают остальные собственники.

До заключения сделки необходимо выяснить наличие (отсутствие) ограничений прав собственника земли. Если факт обременений установлен, его нужно указать в соглашении.

Внимание! Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п.3 ст. 37 ЗК РФ).

Государственная регистрация

Государственной регистрации подлежит переход права на земельный участок (ст. 551 ГК РФ), а не сам договор.

Документы

Для регистрации перехода права на землю понадобятся следующие документы:

• заявление о государственном кадастровом учете;
• документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт) или в случае юридического лица, подтверждающие полномочия представителя заявителя.
• договор;
• подтверждающий право собственности продавца;
• об уплате госпошлины за регистрацию (например, квитанция). Размер госпошлины для физических лиц составляет 2000 рублей, для юридических 22000 рублей;
• нотариально заверенную доверенность, если заявление подается через представителя;
• и некоторые другие документы.

Предоставляются в отдельных случаях:

• копия и оригинал заверенного нотариально согласия супруга (супруги) на продажу. В случае, если продавец находился в браке на момент появления права на продаваемый участок.
• оригинал и копия согласия (разрешения) органа опеки и попечительства на продажу земли малолетних или лиц, которые признаны в установленном законом порядке недееспособными;
• оригинал и копия согласия родителей, если продавцом выступает несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет.

Порядок государственной регистрации купли-продажи

Шаг 1. Составить пакет документов.

Шаг 2. Передать все необходимые документы в Росреестр. Передачу можно произвести различными способами:

• Прийти лично в офис Росреестра и Кадастровой палаты или в МФЦ.
• Отправить почтовым отправлением с уведомлением о вручении и описью вложения.
• В электронной форме через сеть Интернет.

Шаг 3. Получить выписку из Единого государственного реестра прав. Длительность регистрации перехода права на землю составляет не более 10 рабочих дней.

Особенности договора купли-продажи земельного участка со строениями

Если на продаваемой земле расположены строения, то следует иметь в виду, что в соответствии с ЗК РФ отчуждение только земельного участка (без продажи расположенных на нем строений) допускается в случаях:

• если продавцу принадлежит право собственности на часть строения (дома), которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земли;
• если строение расположено на территории, изъятой из оборота в соответствии с ЗК РФ.

Сопутствующие документы

Типовой договор купли-продажи земельного участка содержит сопутствующие документы:

• Акт приема-передачи земельного участка;
• Акт приема-передачи денежных средств;
• Дополнительное соглашение;
• Протокол разногласий;
• Протокол согласования разногласий.