.svg)
Договор краткосрочной аренды нежилого помещения
Гражданский кодекс Российской Федерации не выделяет вопросы краткосрочной аренды нежилых помещений в качестве какого-то особого вида аренды. Поэтому применяются общие положения об аренде недвижимого имущества, сформулированные в статьях 606-625 и § 4 гл. 34 ГК РФ.
Содержание и предмет
В любом бланке договора краткосрочной аренды нежилого помещения устанавливаются права и обязанности сторон: арендатора и арендодателя. Одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными положениями являются описание передаваемого помещения, срок арендного использования и размер платы. Причем данные, позволяющие точно определить имущество, передаваемое в аренду, должны быть обязательно определены в договоре. Применительно к аренде нежилого помещения это означает, что документ должен содержать следующую информацию:
- точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;
- описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д.);
- площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с кадастровым паспортом БТИ;
- назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).
Как правило к договору прилагается кадастровый паспорт помещения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Кстати, вместо кадастрового паспорта можно представить лишь выдержку из копии кадастрового паспорта всего здания, которая также содержит все данные о передаваемом помещении. Такая копия называется экспликацией.
Особое внимание следует обратить на следующий факт: в соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность подписанного и оформленного бланка договора аренды.
Оплата
В течение всего срока действия договора краткосрочной аренды нежилого помещения, размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон. Изменение же арендной платы по требованию только одной стороны может производиться не чаще одного раза в год, если иное не будет предусмотрено в договоре (п.3 ст.614 ГК РФ). Если противоположная сторона будет возражать против такого изменения, вопрос разрешается в судебном порядке.
Нужна ли регистрация
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к ним должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ). В судебной практике сложился несколько иной подсчет срока действия договора аренды в целях применения п.2 ст.651 ГК РФ по сравнению с нормой п.1 ст.192 ГК РФ. Срок действия такого договора, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признан равным году (п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Передача нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту - приложению к бланку договора аренды или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п.1 ст.655 ГК РФ).
Приложения:
- Описание арендованного помещения;
- График арендных платежей;
- Свидетельство о государственной регистрации права;
- Кадастровый паспорт здания.
Сопутствующие документы:
- Акт приема-передачи недвижимости;
- Дополнительное соглашение;
- Протокол разногласий;
- Протокол согласования разногласий.
Образец договора краткосрочной аренды нежилого помещения
Место заключения
Дата 2022 г.
____________________, именуемый(ая) в дальнейшем Арендодатель, действующий(ая) как физическое лицо, с одной стороны, и __________________, именуемый(ая) в дальнейшем Арендатор, действующий(ая) как юридическое лицо, с другой стороны, заключили настоящий договор аренды нежилого помещения (далее по тексту – Договор) о нижеследующем:
1. Предмет договора
Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение. Характеристики указаны в Описании недвижимости (Приложение №______), которое является неотъемлемой частью Договора.
2.Срок действия аренды
Договор вступает в силу с даты подписания его сторонами и действует до __________ или событие ____________.
3.Права и обязанности сторон
Арендодатель обязуется:
Предоставить нежилое помещение.
Письменно уведомить Арендатора обо всех скрытых недостатках.
Письменно уведомить Арендатора о правах третьих лиц на сдаваемый в аренду нежилое помещение.
Обеспечить своими силами и за свой счет хозяйственное обслуживание.
Предоставлять или обеспечивать предоставление Арендатору необходимых коммунальных услуг.
Арендатор обязуется:
Вернуть нежилое помещение Арендодателю в надлежащем состоянии.
Обеспечить сохранность нежилого помещения с момента передачи Арендатору и до возврата Арендодателю.
Использовать недвижимое имущество согласно условиям договора и в соответствии с назначением.
Вносить арендную плату в размерах, порядке и сроки, установленные договором.
Соблюдать технику безопасности и требования законодательства о пожарной безопасности, а также экологические и санитарно-эпидемиологические правила и нормы.
Выполнять в установленный срок предписания контролирующих органов и указания Арендодателя о принятии мер по предотвращению и ликвидации ситуаций, возникающих в результате деятельности арендатора и ставящих под угрозу сохранность нежилого помещения.
Немедленно извещать Арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем или грозящем нанести недвижимому имуществу ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предупреждению, предотвращению и ликвидации последствий таких ситуаций.
Обеспечить представителям Арендодателя беспрепятственный доступ для осмотра и проверки соблюдения условий Договора.
На день возврата Недвижимого имущества осуществить расчеты с коммунальными и иными службами за потребленные им услуги: отопление, электроэнергия, горячая и холодная вода, газ, канализация, вывоз мусора, телефон и др.
Вносить в установленном порядке плату за негативное воздействие на окружающую среду и производить иные действия в соответствии с законодательством об охране окружающей среды Российской Федерации.
Арендодатель вправе:
В любое время осуществлять проверку сохранности, состояния недвижимого имущества, а также использования его Арендатором в соответствии с назначением.
Давать Арендатору письменные указания, обязательные для исполнения, по вопросам принятия Арендатором мер по предотвращению и ликвидации ситуаций, возникающих в результате ненадлежащего использования, ставящего под угрозу сохранность недвижимого имущества.
Арендодатель, извещенный о требованиях или о его намерении устранить недостатки за счет Арендодателя, вправе без промедления произвести замену предоставленного помещения либо безвозмездно устранить недостатки. Если удовлетворение требований Арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Арендатор вправе:
При обнаружении недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию помещения, по своему выбору:
- потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом;
- потребовать досрочного расторжения lоговора.
Только с письменного согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду и передавать свои права и обязанности по Договору другому лицу (перенаем), предоставлять недвижимое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив либо отчуждать иным образом. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по Договору перед Арендодателем остается Арендатор.
Осуществлять неотделимые улучшения, перепланировку и переоборудование только с письменного согласия Арендодателя.
В случае, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия Арендодателя улучшения, неотделимые без вреда, Арендатор лишается права на возмещение стоимости этих улучшений.
Отделимые улучшения Недвижимого имущества, произведенные Арендатором, оставить в собственности Арендодателя.
Стороны пришли к соглашению, что обязанность поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание лежит на Арендодателе.
Стороны пришли к соглашению, что обязанность по оплате коммунальных платежей (___________________) в течение срока аренды нежилого помещения лежит на Арендаторе. Плата за коммунальные платежи входит в сумму арендной платы.
4. Порядок передачи нежилого помещения
Передача нежилого помещения в аренду и возврат оформляются двусторонними актами приема-передачи, подписываемыми Сторонами или уполномоченными представителями Сторон. Указанные акты являются неотъемлемой частью Договора.
5. Порядок расчетов
Арендатор обязан вносить арендную плату за пользование нежилым помещением в размере, порядке и в сроки, установленные Договором.
Арендатор ежемесячно вносит арендную плату не позднее 15 числа месяца следующего за расчетным из расчета _________________ (сумма прописью) руб. в месяц.
Способ оплаты: передача наличных денежных средств.
6. Ответственность сторон
Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств в соответствии с Договором и законодательством России.
Неустойка выплачивается только на основании обоснованного письменного требования Сторон.
Выплата неустойки не освобождает Стороны от выполнения обязанностей.
7. Основания и порядок расторжения договора
Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из Сторон по основаниям, предусмотренным Договором и законодательством.
8. Разрешение споров из договора
Претензионный порядок досудебного урегулирования споров является обязательным.
Претензионные письма направляются нарочным либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по местонахождению Сторон.
Срок рассмотрения претензионного письма составляет 15 рабочих дней со дня получения последнего адресатом.
Споры из Договора разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством.
9. Форс-мажор
Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств в случае, если неисполнение обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, забастовки, войны, действий органов государственной власти или других независящих от Сторон обстоятельств.
Стороны признают, что неплатежеспособность не является форс-мажорным обстоятельством.
10. Прочие условия
Стороны не имеют никаких сопутствующих устных договоренностей. Содержание текста Договора полностью соответствует действительному волеизъявлению Сторон.
Вся переписка, предшествующая его заключению, теряет юридическую силу со дня заключения Договора.
Договор составлен в 2 (двух) подлинных экземплярах на русском языке по одному для каждой из Сторон.
11. Список приложений
Описание недвижимости.
Выписка из ЕГРН.
Копия правоустанавливающего документа на Недвижимое имущество.
Акт приема-передачи (форма).
12. Адреса, реквизиты и подписи сторон