.svg)
Договор субаренды здания (сооружения)
В соответствии с п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество (здание, сооружение, нежилое помещение) в субаренду другому лицу. В части получения согласия на передачу имущества в субаренду данная норма носит императивный характер и не может быть изменена договором. Иными словами, в договоре аренды не может быть предусмотрено, что арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Однако в договоре может быть прямо предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду. В этом случае дополнительного получения согласия арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду не требуется.
Законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделки по передаче арендованного имущества в субаренду. Согласие арендодателя может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. п., копию которого после ознакомления с оригиналом субарендатору необходимо получить на руки.
Если в договоре аренды не было предусмотрено право арендатора на передачу арендованного имущества в субаренду, то получение такого согласия после заключения договора аренды будет являться изменением условий договора аренды в части прав арендатора по использованию арендованного имущества. В силу положений п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соответственно, если договор аренды нотариально удостоверен, то и согласие арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду должно быть оформлено нотариально. Несоблюдение формы сделки влечет ее недействительность. Поэтому недействительность согласия арендодателя повлечет недействительность договора субаренды, поскольку заключение договора субаренды без согласия арендодателя не соответствует закону.
Согласно ч.3 п.2 ст.615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. В соответствии с п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор аренды не считается заключенным. Поэтому и в договоре субаренды необходимо конкретно указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта субаренды. При этом описание передаваемого в субаренду имущества должно корреспондироваться с предметом договора аренды. В противном случае договор субаренды может быть признан незаключенным.
Если в субаренду передается помещение, составляющее часть арендованного имущества, то целесообразно оформить в качестве приложения к договору субаренды поэтажный план с указанием на нем помещения, передаваемого в субаренду, заверенный подписями сторон договора субаренды помещения.
Согласно ч.2 п.2 ст.615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Заключение арендодателем и арендатором договора аренды на новый срок на аналогичных условиях не влечет продления действия договора субаренды. В этом случае требуется заключение нового договора субаренды на срок, соответствующий сроку действия договора аренды.
Если договор аренды и договор субаренды предусматривают симметричные условия о продлении срока действия договора на новый срок при отсутствии отказа одной из сторон от продления договора, то действие договора субаренды будут продлено в случае продолжения действия договора аренды. Однако необходимо учитывать, что если в результате такого продления срок действия договора аренды и договора субаренды превысит один год, то потребуется их государственная регистрация.
Прекращение считающегося заключенным на неопределенный срок договора аренды в порядке, предусмотренном п.2 ст.610 ГК РФ (с предупреждением другой стороны договора аренды за три месяца), влечет прекращение действия договора субаренды.
Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст.618 ГК РФ ).
Поскольку к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, соответственно, договор субаренды здания, сооружения и нежилого помещения подлежит государственной регистрации при условии, что договор субаренды заключен на срок не менее года.
Договор субаренды, подлежащий обязательной государственной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации. Законом не установлен срок, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации договора. Поэтому во избежание конфликтной ситуации при заключении договора субаренды сторонам необходимо определить, какая сторона и в какой срок должна подать пакет документов на регистрацию договора субаренды. Это необходимо также на случай уклонения одной из сторон от совершения действий, необходимых для государственной регистрации договора субаренды. Если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор субаренды недвижимого имущества является незаключенным.
Обязательства сторон по договору субаренды, требующему государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации договора, поскольку именно с этого момента договор вступает в силу. Однако в договоре субаренды стороны могут предусмотреть, что условия заключенного договора субаренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Во избежание споров о намерении сторон применить договор к отношениям на период до его регистрации необходимо в договор субаренды включать прямо указывающее на это положение, а не полагать, что если в договоре предусмотрено его действие с момента подписания, то это означает применение положений договора к отношениям, возникшим до его регистрации.
При этом до момента регистрации договора отношения по пользованию имуществом считаются возмездными и подлежат оплате за фактическое пользование имуществом. Однако договорная ответственность, вытекающая из принятой по такому договору обязанности по оплате, применению не подлежит до момента регистрации договора.
Поскольку в силу п.2 ст.615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, то субарендатор вправе с согласия арендодателя и арендатора (субарендодателя) распорядиться принадлежим ему правом аренды и заключить договор субаренды. При невозможности получить согласие арендодателя и арендатора (субарендодателя), можно использовать иные виды договоров - совместной деятельности, о сотрудничестве и т.д. Однако в последнем случае заключение такого договора может являться основанием для расторжения договора субаренды в связи с ипользованием имущества не в соответствии с условиями договора субаренды.
Договор субаренды здания и сооружения содержит приложения:
- Описание здания;
- Описание земельного участка;
- График арендных платежей;
- Свидетельство о государственной регистрации права;
- Правоустанавливающие документы на земельный участок;
- Кадастровый паспорт здания;
- Кадастровый паспорт земельного участка.
Договор субаренды здания и сооружения содержит сопутствующие документы:
№
| г. |
, именуемое(ый, ая) в дальнейшем , в лице , действующего(ей) на основании ,
, именуемое(ый, ая) в дальнейшем , в лице , действующего(ей) на основании ,
вместе именуемые Стороны, а индивидуально – Сторона,
заключили настоящий (далее по тексту – Договор) о нижеследующем:
Предмет договора
В соответствии с условиями Договора обязуется передать во временное владение и пользование (далее по тексту – Здание). Здание указано в Описании недвижимости (Приложение № к Договору), которое является неотъемлемой частью Договора. 
одновременно с передачей в аренду Здания передаются права на земельный участок (далее по тексту – Земельный участок), на котором находится Здание. Земельный участок указан в Описании земельного участка (Приложение № к Договору), которое является неотъемлемой частью Договора.
принадлежит на праве аренды в соответствии с договором аренды № от г. (далее по тексту – Договор аренды), заключенному между и (далее по тексту – ). Настоящий Договор заключается с согласия .
использует для следующих целей: .
гарантирует, что на момент заключения Договора, обладает всеми необходимыми правами для заключения Договора, в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременено правами третьих лиц.
гарантирует, что на момент заключения Договора передаваемое в аренду Здание находится в исправном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым зданиям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с условиями Договора.
В случае, когда Земельный участок, продается другому лицу, за сохраняется право пользования Земельным участком на условиях, действовавших до передачи Земельного участка.
Срок действия договора
Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует до , а в части расчетов до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору. Несоблюдение требования о государственной регистрации Договора влечет его недействительность.
Срок аренды установлен Сторонами в Приложении №, являющемся неотъемлемой частью Договора.
Действие Договора прекращается в случае прекращения Договора аренды.
Права и обязанности сторон
обязуется:
Предоставить в порядке и на условиях Договора.
Передать в порядке и на условиях Договора в соответствии с Приложением №.
Передать вместе со Зданием его принадлежности и относящиеся к нему следующие документы:
.
Письменно уведомить обо всех скрытых недостатках до передачи .
Письменно уведомить о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду .
Гарантировать, что не будет истребовано у по причине наличия каких-либо прав на у третьих лиц на дату заключения Договора и/или в течение всего срока действия Договора.
Ознакомить с правилами эксплуатации , оказывать в период действия Договора консультационную, информационную и иную помощь в целях использования .
обязуется:
Вернуть в надлежащем состоянии в соответствии с условиями Договора.
Обеспечить сохранность с момента передачи и до возврата .
Использовать согласно условиям Договора и в соответствии с назначением .
Вносить арендную плату в размерах, порядке и сроки, установленные Договором.
При использовании соблюдать требования законодательства о пожарной безопасности, технике безопасности и об охране окружающей природной среды.
Выполнять в установленный срок предписания контролирующих органов и указания о принятии мер по предотвращению и ликвидации ситуаций, возникающих в результате деятельности и ставящих под угрозу сохранность .
Немедленно извещать о всяком повреждении , аварии или ином событии, нанесшем или грозящем нанести ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предупреждению, предотвращению и ликвидации последствий таких ситуаций.
Обеспечить представителям беспрепятственный доступ к для его осмотра и проверки соблюдения условий Договора.
В случае досрочного расторжения Договора по основаниям, указанным в Договоре, незамедлительно вернуть в надлежащем состоянии.
Возместить убытки, причиненные в случае утраты (повреждения, порчи) , если докажет, что утрата (повреждения, порчи) произошла в результате наступления обстоятельств, за которые несет ответственность в соответствии с законодательством или условиями Договора.
Содержать в чистоте и порядке Земельный участок, переданный в пользование вместе со Зданием.
вправе:
В любое время осуществлять проверку сохранности, состояния , а также использования его в соответствии с назначением .
Давать письменные указания, обязательные для исполнения , по вопросам принятия мер по предотвращению и ликвидации ситуаций, возникающих в результате ненадлежащего использования , ставящего под угрозу сохранность .
, извещенный о требованиях , указанных в п. 3.4.1 Договора или о его намерении устранить недостатки за счет , может без промедления произвести замену предоставленного либо безвозмездно устранить недостатки . Если удовлетворение требований или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
вправе:
При обнаружении недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию по своему выбору:
- потребовать от либо безвозмездного устранения недостатков , либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков ;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом ;
- потребовать досрочного расторжения Договора.
Осуществлять неотделимые улучшения, перепланировку и переоборудование только с письменного согласия .
В случае, когда произвел за счет собственных средств и с согласия улучшения , неотделимые без вреда для , лишается права на возмещение стоимости этих улучшений.
Отделимые улучшения , произведенные , оставить в собственности .
Стороны пришли к соглашению, что обязанность по производству за свой счет капитального ремонта лежит на .
Стороны пришли к соглашению, что обязанность поддерживать в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание лежит на .
Стороны пришли к соглашению, что регистрацию Договора в регистрирующем органе осуществляет .
Расходы на регистрацию Договора оплачиваются между Сторонами поровну.
Порядок передачи
Передача в аренду и возврат оформляются двусторонними актами приема-передачи, подписываемыми Сторонами или уполномоченными представителями Сторон. Указанные в настоящем пункте Договора акты являются неотъемлемой частью Договора.
Уклонение одной из Сторон от подписания акта приема-передачи на условиях Договора рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче , а – по принятию .
Риск случайной утраты (повреждения, порчи) несет с даты передачи в аренду и до возврата его .
Порядок расчетов
обязан вносить арендную плату за пользование в размере, порядке и в сроки, установленные Договором.
в срок до г. вносит арендную плату за пользование за все время аренды в соответствии с условиями Договора путем предоплаты в сумме () руб., в т.ч. НДС % в сумме () руб. Оставшуюся часть арендной платы в сумме () руб., в т.ч. НДС % в сумме () руб., вносит не позднее банковских дней со дня окончания срока аренды , установленного Договором.
Способ оплаты по Договору: перечисление денежных средств в валюте Российской Федерации (рубль) на расчетный счет . При этом обязанности в части оплаты по Договору считаются исполненными со дня списания денежных средств банком со счета .
Ответственность сторон
Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с Договором и законодательством России.
Неустойка по Договору выплачивается только на основании обоснованного письменного требования Сторон.
Выплата неустойки не освобождает Стороны от выполнения обязанностей, предусмотренных Договором.
Ответственность :
В случае несвоевременной передачи либо его части в аренду, обязуется выплатить пени из расчета процентов от стоимости несвоевременно переданного за каждый день просрочки, но не более процентов.
В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязанностей, предусмотренных любым из п.п. 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5 Договора, выплачивает штраф в размере руб. за каждый такой случай.
В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязанностей, предусмотренных п. 3.1.7 Договора, выплачивает штраф в размере руб. за каждый такой случай.
В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязанностей, предусмотренных любым из п.п. 3.7, 3.8 Договора, выплачивает штраф в размере руб. за каждый такой случай.
Ответственность :
В случае несвоевременного возврата либо его части обязуется выплатить арендную плату за фактическое время пользования и пени из расчета процентов от стоимости несвоевременно возвращенного за каждый день просрочки, но не более процентов.
В случае несвоевременного внесения арендной платы выплачивает пени из расчета процентов от суммы невнесенной (несвоевременно внесенной) арендной платы, но не более процентов.
В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязанностей, предусмотренных любым из п.п. 3.2.5 - 3.2.9 Договора, выплачивает штраф в размере руб. за каждый такой случай.
В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязанностей, предусмотренных п. 3.6 Договора, выплачивает штраф в размере руб. за каждый такой случай.
В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязанностей, предусмотренных п. 3.8 Договора, выплачивает штраф в размере руб. за каждый такой случай.
Основания и порядок расторжения договора
Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из Сторон по основаниям, предусмотренным Договором и законодательством.
Расторжение Договора в одностороннем порядке производится только по письменному требованию Сторон в течение календарных дней со дня получения Стороной такого требования.
вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке в случаях:
Систематического ( и более раз) неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязанностей, предусмотренных любым из п.п. 3.2.5 - 3.2.9 Договора.
Если пользуется с существенным нарушением условий Договора или назначения .
Если существенно ухудшает .
Если более 2 (двух) раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату.
Досрочного расторжения Договора аренды.
Неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязанностей, предусмотренных п. 3.6 Договора.
Неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязанностей, предусмотренных п. 3.8 Договора.
вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке в случаях:
Неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязанностей, предусмотренных любым из п.п. 3.1.1 - 3.1.5 Договора.
Неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязанностей, предусмотренных п. 3.6 Договора.
Неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязанностей, предусмотренных любым из п.п. 3.7, 3.8 Договора.
Разрешение споров из договора
Претензионный порядок является обязательным. Спор может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии.
Споры из Договора разрешаются в судебном порядке в .
Форс-мажор
Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по Договору в случае, если неисполнение обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, забастовки, войны, действий органов государственной власти или других независящих от Сторон обстоятельств.
Сторона, которая не может выполнить обязательства по Договору, должна своевременно, но не позднее календарных дней после наступления обстоятельств непреодолимой силы, письменно известить другую Сторону, с предоставлением обосновывающих документов, выданных компетентными органами.
Стороны признают, что неплатежеспособность Сторон не является форс-мажорным обстоятельством.
Прочие условия
Стороны не имеют никаких сопутствующих устных договоренностей. Содержание текста Договора полностью соответствует действительному волеизъявлению Сторон.
Вся переписка по предмету Договора, предшествующая его заключению, теряет юридическую силу со дня заключения Договора.
Договор составлен в 2 (двух) подлинных экземплярах на русском языке по одному для каждой из Сторон.
Соглашения об изменении условий Договора и о расторжении Договора подлежат государственной регистрации.
Список приложений
Приложение № — Описание недвижимости.
Приложение № — Описание земельного участка.
Приложение № — Выписка из ЕГРН.
Приложение № — копия правоустанавливающего документа на .
Приложение № — Акт приема-передачи (форма).
Адреса, реквизиты и подписи сторон
: юридический адрес - ; почтовый адрес - ; тел. - ; факс - ; e-mail - ; ИНН - ; КПП - ; ОГРН - ; р/с - в к/с ; БИК .
От имени __________
: юридический адрес - ; почтовый адрес - ; тел. - ; факс - ; e-mail - ; ИНН - ; КПП - ; ОГРН - ; р/с - в к/с ; БИК .
От имени __________