Договор ипотеки незавершенного объекта строительства

Одним из возможных предметов ипотеки является незавершенный объект строительства, в том числе незавершенный объект строительства жилого дома. Для начала определимся, что же считать незавершенным объектом строительства и при каких условиях он может быть предметом бланка договора ипотеки незавершенного объекта строительства.

Незавершенный объект строительства является недвижимым имуществом. Законодательно понятие незавершенного объекта строительства не устанавливается, однако можно дать следующее его определение: объект неразрывно связанный с землей, перемещение которого без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно, не введенный в эксплуатацию в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ, и права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.

Таким образом, в случае если права на незавершенный объект строительства не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в ипотеку данный незавершённый объект строительства передать невозможно.

При ипотеке строящегося жилого дома возможно обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Необходимо при этом помнить, что по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается. Таким образом, построив жилой дом, ипотека автоматически переносится на построенный жилой дом.

При ипотеке незавершенного строительства стороны договора ипотеки часто встречаются со следующей проблемой. Залог незавершенного строительства по хозяйственной стороне дела объективно связан с возможностью образования несоразмерности между размером требования залогодержателя и стоимостью объекта после окончания его строительства. Согласно пункту 2 ст. 348 ГК РФ в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Доминирующая судебная практика арбитражных судов исходит из того, что отказ в обращении взыскания на заложенное имущество по указанному основанию возможен только при наличии одновременно двух обстоятельств: несоразмерность требования стоимости заложенного имущества и незначительность нарушения обязательства должником.

В процессе рассмотрения ипотеки незавершенного строительства необходимо отметить следующее. В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" незавершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. Таким образом, для решения вопроса о правомерности заключения договора ипотеки с объектом незавершенного строительства, необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости.

В заключение скажем, что если предметом образца договора ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Остальные документы из группы Договоры обеспечения исполнения обязательств смотрите здесь.