Договоры подряда на строительство

Центральное место в составе договоров подряда, выделенных в главе 37 ГК РФ, несомненно, занимает договор подряда на строительство, регулируемый § 3 главы 37 ГК РФ

В отличие от обязательств по передаче имущества, обязательства подрядного типа регулируют экономические отношения на выполнение работ. Иными словами, договор подряда на строительство относится к таким обязательствам, в которых должник обязуется не что-либо дать, а что-либо сделать, т.е. выполнить определенную работу.

Следовательно, целью договора подряда на ремонтно-строительные работы является результат проведенных работ.

Выполнение работы подрядчиком направлено на достижение определенного результата, например, строительство, реконструкция или капитальный ремонт предприятий, зданий (в том числе жилых домов), сооружений или иных объектов, выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Договор подряда на строительство имеет отличительные особенности, позволяющие выделить его в отдельный вид договора подряда:

• Предметное действие норм, регулирующих отношения строительного подряда, распространяется на отношения, так или иначе связанные с созданием либо изменением недвижимого имущества. Объектами типового договора на строительство являются объекты недвижимости.
• Подрядчик должен обладать специальной правоспособностью, под которой понимается способность своими действиями создавать для себя права и нести обязанности в тех сферах деятельности, на которые у подрядчика имеется специальное разрешение - лицензия, выдаваемая уполномоченным государственным органом.
• Предусмотрены дополнительные обязанности заказчика по созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работы. Это связано, прежде всего, с тем, что обычно собственником либо иным титульным владельцем земельного участка либо объекта, на котором предполагается производство строительных работ, является заказчик.
• Предусматривается возможность установления дополнительных обязанностей подрядчика, тесно связанных с предметом договора подряда на строительство, но выполнение которых происходит после сдачи результата работы заказчику.
• Для регулирования отношений, возникающих в связи с заключением и реализацией типового договора на строительство, используется большое количество ведомственных нормативных актов, включая строительные нормы и правила (СНиПы). Следует отметить все более широкое применение в отечественной практике строительства рекомендаций типовых договоров, разработанных Международной федерацией инженеров-консультантов (ФИДИК).
• Для подряда на строительство в международной практике характерно наличие посредника - специализированной инженерной организации (инженера), осуществляющей надзор за ходом выполнения работ и приемку выполненных подрядчиком работ.
• Особо следует отметить такую важную особенность договора подряда на строительство, как обязательное указание срока выполнения работ. Согласно ст. 740 ГК РФ подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы.
• Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием типового договора на строительство. Поэтому договор подряда на ремонтно-строительные работы или договор подряда на строительство считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ. Такой подход был подтвержден ВАС РФ (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" (137)).