Договор купли-продажи: цена как существенное условие заключения сделки

Информация актуальна на момент размещения.
Дата публикации: 05.10.2017.

Купля-продажа подразумевает участие в сделке двух сторон. Это покупатель и продавец. Один участник продает имущество, второй — покупает это имущество, уплатив оговоренную договором цену. В договоре купли-продажи недвижимости, заключаемом между сторонами, главными условиями выступают предмет и цена. Они должны быть включены в текст документа. Если предмет или цена договора отсутствуют, сделка признается недействительной. Этот факт порождает негативные юридические последствия для всех участников правоотношения. Кроме цены договора купли-продажи недвижимости как существенного условия, в текст еще включаются дополнительные положения. Их наличие в соглашении не является обязательным в силу закона, но дополнительные положения позволяют достаточно четко урегулировать взаимоотношения между сторонами. В состав дополнительных условий в сделке купли-продажи входят положения:

• ассортимент продукции;
• срок соглашения;
• наличие документов на товар (например, сертификаты);
• срок годности продукции;
• тара, упаковка;
• страхование продукции;
• порядок перехода права собственности;
• риск гибели товара (случайной).

Форма договора

Императивное требование ст. 550 ГК РФ говорит о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества стороны составляют только в форме письменного документа. Стороны его подписывают, далее создаются его три копии.

Статьи 485, 486,487,488 ГК РФ

Цена в договоре купли-продажи недвижимости — это положение договора, которое установлено вышеперечисленными нормами. Общее правило говорит о том, что покупатель платит за товар по указанной в договоре цене. В интересах покупателя указать в договоре, что цена является фиксированной, включает расходы продавца. В этом случае у последнего не возникнет желания и права изменить стоимость покупки в большую сторону по своему желанию.

В целях избежания споров между участниками правоотношений, в текст соглашения не рекомендуется писать, что цена имущества может быть изменена в последующем в связи с наличием негативных явлений. Это может быть, например, изменение курса валют, инфляция, девальвация и т.д. Действительно, несогласование условия о цене не может повлечь с собой признание соглашения недействительным. Это возможно благодаря ст. 424, ч. 3: норма гласит, что исполнение договорных отношений может быть оплачено по стоимости, которая при обстоятельствах сравнимого характера взималась бы за аналогичную покупку. Судебная практика (в частности, постановления ВС РФ и ВАС от 1996 года (№6/8)) говорит о том, что сравнимые обстоятельства, которые позволяют конкретно определить договор купли-продажи недвижимости и стоимость его предмета, должна доказывать, обосновывать та сторона, которая в этом заинтересована.

ВАЖНО: ВАС РФ от 2008 г. (2745/04) устанавливает, что если сравнимые обстоятельства указания стоимости недвижимости или иного покупаемого имущества подвергаются сомнению сторон, то можно при ее определении пользоваться иными источниками. Например, данными от Федеральной служб статистики.

Цена договора продажи недвижимости должна быть указана с учетом НДС: это положение также обговариваются в тексте договора. В ином случае, продавец может взыскать стоимость НДС в порядке судебного разбирательства. Оплата товара производится после передачи его второй стороне, если иной порядок не установлен договором или иными законами. Для покупателя существует несколько вариантов оплаты товара:

• кредит;
• рассрочка;
• предварительно, наличными денежными средствами.

Срок исполнения продавцом своего обязательства о передаче приобретенного имущества определяется договором. Если в нем это положение отсутствует, то начинают действовать правила 314 ст. ГК РФ. Исходя из этого, когда в тексте соглашения не определен срок передачи товара покупателю, отсутствуют положения, позволяющие установить этот срок, покупка должна быть передана в разумный срок.

Сколько стоит зарегистрировать договор купли-продажи недвижимости?

Занимается регистрацией перехода права собственности с одного владельца на другого Росреестр. В этот орган можно обратиться лично с перечнем необходимых документов, а также через почту и интернет. К документам стороны должны приложить квитанцию, которая свидетельствует о том, что они оплатили государственную услугу. Эта регистрация договора купли-продажи недвижимости, цена которой является доступной для большинства, и составляет 2000 рублей для физических лиц и 22000 — для юридических. Суть государственной регистрации состоит в том, чтобы Росреестр вписал нового владельца недвижимости (например, квартиры) и вычеркнул прошлого собственника.