Особенности договора социального найма жилого помещения

Информация актуальна на момент размещения.
Дата публикации: 05.10.2017.

Договор социального найма жилого помещения и договора найма жилого помещения представляет особую сторону гражданско-правового законодательства, которую регулирует Жилищный кодекс и глава 35, части 2-ой Гражданского кодекса. Стоит учитывать, что жилищное законодательство находится по Конституции в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, так что при составлении договора следует внимательно изучать особенности местного законодательства. Договор найма является гражданско-правовой сделкой, регулирующей порядок передачи пользования объекта правоотношения одной стороной, называющейся наймодателем, другой стороне, называющей себя нанимателем, по ранее оговоренным условиям выплаты суммы найма.

Соответственно из этого определения можно вычленить характерные черты:

• консенсуальность (обязательность передачи объекта - основное условие)
• возмездность (обязательность оплаты)
• взаимность (договор предусматривает возникновение взаимоотношений (права, обязанности) у обеих сторон).

Существует два основных видов договоров найма жилья:

• коммерческий найм (личные жилищные фонды);
• социальный найм (сюда входят все жилые помещения, находящиеся в федеральной и муниципальной собственности).

Подробнее мы будем говорить о первом виде найма жилья.

Стороны договора социального найма

По ЖК РФ законодательство устанавливает две стороны, имеющие возможность заключить соглашение: наниматель по договору социального найма (обязательно физическое лицо, являющееся гражданином РФ; в отношение иностранных граждан действуют особые условия, но по общему правилу заключать договор они не имеют права) и наймодатель (управомоченное лицо или собственник вышеперечисленного), в случае, если хотя бы один из этих признаков не будет соблюден, подписание договора данного типа невозможно. Стоит учитывать, что наниматель должен быть признан нуждающимся в жилье, и при этом поставлен на учет в соответствующих инстанциях. Множество лиц также может быть нанимателем. Чтобы юридически обосновать проживание на территории предоставляемого жилья членов семьи нанимателя, последние могут быть записаны в качестве сонаниматалей. Кроме отличие в правописании статусов, юридические права и обязанности у нанимателя и сонаниматалей равны, в том числе члены семьи также несут юридическую ответственность за предоставленное помещение. Именно поэтому ЖК требует прописывание членов семьи в заключаемом договоре.

Понятие договора социального найма

Особенностью договора социального найма жилья, прописанной в части 1-ой статьи 672 ГК, является передача жилищного помещения из фонда федеральных или муниципальных организаций.Т.е. наймодателем в данном случае выступает представители государственных структур разного уровня. Такой договор по характеристикам ничем не отличается от рядового договора найма. После принятия ЖК РФ был установлен образец типового договора социального найма, на который необходимо опираться при составлении персонального. По форме он представляет собой простую форму договора, не требующую подписания нотариальными конторами и юридическими консалтингами. Заключается в виде документа, подписанного обеими сторонами сделки. Окончательное заключение соглашения возможно лишь после выписки решения утвердительного решения муниципалитета.

Плата по договору социального найма

Не является обязательным пунктом в договоре социального найма прописываем сроки сдачи помещения, т.к. де-юре оно передается нанимателю в бессрочное пользование, однако положение о плате должно прописываться отдельным пунктом.

В плату по договору социального найма жилого помещения входят несколько составных компонентов, которые в итоге и составляют конечную стоимость:

1. 1. ежемесячные денежные взносы за ремонтные работы. Устанавливаются в соответствии с требованием ЖК РФ и экспертной оценки местного муниципалитета (оценка занимаемой площади, состояния помещений и др.);
2. 2. плата за наем, кроме граждан, признанных малоимущими;
3. 3. плата по счетам ЖКХ.

При соблюдении условий договора наймодатель вправе требовать своевременную выплату денежных сумма за жилье, коммунальные услуги и ремонтные работы. В случае отказа от оплаты без уважительной причины в течении шести месяцев, наймодатель может предпринять санкционные меры. А именно обратиться в суд для возбуждения разбирательства. В судебном порядке нанимателям должен быть предъявлен ультиматум выселения из жилого помещения. Причины, по которым наймодатель может подать в суд, касаются неправомерной эксплуатации помещения, грубых нарушений порядка в доме (по КОАП РФ), действий,ведущих к порче имущества. Конечная точка - отказ выполнения действий по устранению нарушений, которое ведет к окончательному выселению.