Договоры ренты

Характеристика и виды договора ренты

Порядок заключения договора регулируется гл.33 ГК РФ.

Согласно п.1 ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель) передает другой стороне (плательщику) в собственность имущество, а плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

ГК РФ выделяет несколько видов договора ренты:

• постоянная, при которой рента выплачивается бессрочно (ст. 589 – 595 ГК РФ);
• пожизненная (выплаты на протяжении всего периода жизни получателя согласно ст. 596 – 600 ГК РФ).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (ст. 601 – 605 ГК РФ).

По своей правовой природе договор ренты является:

• Реальным, так как он будет считаться заключенным после передачи имущества в собственность плательщику.
• Возмездным, так как отчуждение имущества получателем всегда предполагает выплату ренты в качестве встречного предоставления. Но имущество, которое отчуждается, может быть передано получателем в собственность плательщика за плату или бесплатно (п.1 ст. 585 ГК РФ).
• Взаимным, если имущество передается плательщику за плату или односторонним - при бесплатной передаче имущества.

Главная особенность типового договора ренты заключается в том, что он относится к группе договоров по передаче имущества в собственность.

Данное обстоятельство дает возможность применять к договору ренты нормы, относящиеся к купле-продаже (если имущество передается платно) или к дарению (если имущество передается бесплатно). На странице представлены образцы договоров ренты, подготовленные согласно последним изменениям законодательства РФ.

Регистрация ренты

Договор ренты должен быть нотариально заверен. Переход права на недвижимое имущества под выплату ренты должен пройти государственную регистрацию (ст. 584 ГК РФ).

Стоимость нотариальных услуг могут быть разными у разных нотариусов и могут включать:

• удостоверение договора ренты. Взымается государственная пошлина в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей в соответствии с 333.24 НК РФ;
• услуги правового и технического характера. В них может входить консультирование, составление документов и пр. Стоимость таких услуг могут колебаться в районе 6000 рублей и будут зависеть от региона и конкретного нотариуса.

Нотариуса можно выбрать из тех, что находятся по месту нахождения имущества (в том-же населенном пункте).

• Необходимые документы для регистрации ренты у нотариуса:
• Договор ренты;
• Документы удостоверяющие личность сторон (паспорт);
• Свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
• Выписку из домой книги или единый жилищный документ;

Дополнительно могут понадобится в зависимости от ситуации:

• Согласие супруга(и);
• Согласие органов опеки и попечительства.

После этого необходимо зарегистрировать переход права на недвижимое имущество в Росреестре. Для этого можно обратиться непосредственно в Росреестр или произвести регистрацию через МФЦ. Кроме того, нотариус после заверения договора ренты может подать документы для регистрации перехода права. Вне зависимости от способа подачи документов за эту процедуру взымается государственная пошлина в размере 2000 рублей для физических лиц.

Стороны и предмет

Сторонами договора являются получатель и плательщик.

Получателями по договору постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (п.1 ст. 589 ГК РФ). Получателями по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением являются только граждане.

Такие соглашения могут быть заключены в пользу третьих лиц. Плательщиками могут быть юридические лица, индивидуальные предприниматели и физические лица.

Предметом является, с одной стороны, отчуждаемое имущество, а с другой - сама рента, которая выплачивается ее получателю. Предмет может быть описан непосредственно в образце договора ренты или в отдельном приложении.

Передаваемым имуществом могут быть движимые и недвижимые вещи, наличные деньги и документарные ценные бумаги.

По договору пожизненного содержания с иждивением может быть передано только недвижимое имущество (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Размер и форма ренты

В любом бланке договора должны быть прописаны условия о размере и форме выплаты ренты.

В ГК установлены сроки выплат, если они не указаны в договоре в зависимости от вида ренты:

• постоянная, в том числе с иждевением - выплачивается по окончании календарного квартала;
• пожизненная - выплаты по окончании календарного месяца.

Рента может выплачиваться в следующей форме:

• по договору постоянной ренты - путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты или деньгами (ст. 590 ГК РФ);
• по договору пожизненной ренты - только деньгами (п.1 ст. 597 ГК РФ);
• по договору пожизненного содержания с иждивением получателю предоставляется содержание и уход (обеспечение жильем, питанием, одеждой, лекарствами и др.), которое может быть заменено деньгами (п.1 ст. 602, ст.603 ГК РФ).

Законодательно установлен минимальный размер ренты (платежей) в расчете на месяц в ст. 590 и 597 ГК РФ. Так для постоянной и пожизненной ренты (предусматривающей бесплатное отчуждение имущества) он равен прожиточному минимуму. В случае бесплатной передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением объем ежемесячного содержание не может быть меньше двух МРОТ. При этом берётся МРОТ по субъекту РФ в котором находиться имущество, а если такой отсутствует - МРОТ в целом по РФ. Если рента установлена на уровне МРОТ, то она подлежит увеличении вместе с прожиточном минимум (индексации).

Налогообложение

Получение ренты рассматривается не как плата за имущество, а скорее, как арендные платежи. Они облагаются налогом для физических лиц в размере 13% (если доход физ. лица менее 5000000 руб. в год) в случае превышения указанной суммы - 15% на сумму превышения. Поэтому получатель ежемесячных рентных платежей не может быть освобожден от уплаты налога аналогично как при продаже недвижимости и не может получить налоговый вычет (Письмо ФНС России от 09.02.2015 N БС-4-11/1833@ ).

Возможно, что договором ренты предусмотрена отдельная единовременная плата за выкуп имущества и периодические платежи. Тогда на сумму единовременной выплаты можно получить освобождении от налогообложения доходов, получаемых физическими лицами от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более и налоговые вычеты в соответствии с п. 2 статьи 220 НК РФ (Письмо Министерства Финансов от 27 января 2015 г. N 03-04-07/2785).

Получение имущества плательщиком не признается получением его в дар, даже в случае бесплатной передачи, т.к. имеется встречное обязательство в виде платежей или передачи средств на содержание в иной форме. Поэтому полученное имущество не рассматривается как доход плательщика. Вопрос о доходе в этом случае может возникнуть в случаях прекращения договора ренты.

Выкуп постоянной ренты

Плательщик имеет право отказаться от дальнейшей оплаты постоянной ренты путем выкупа имущества. Запрет на такое право в договоре является ничтожным.

Для этого он должен предупредить получателя в срок, определенный договором, который не может быть менее трех месяцев (п.2 ст. 259 ГК РФ). Форма предупреждения - простая письменная. Можно его направить заказным письмом с уведомлением или передать лично. В случае личной передачи предупреждения стоит получить отметку о получении (рукописное заполнение получателем ФИО, его роспись).

В самом договоре могут быть прописаны ограничения на право выкупа - не ранее смерти получателя или не ранее определённого срока.

Получатель имеет право потребовать выкупа. Для этого нужно наличие одной из причин:

• просрочка выплаты более, чем на год;
• плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
• плательщик признан неплатежеспособным;
• недвижимость поступило в общую собственность;
• иные причины, указанные в договоре.

Выкупная цена указывается в договоре. Если такое условие не прописана, то цена считается как годовая сумма подлежащей выплате ренты.

Образец договора ренты и сопутствующие документы

В зависимости от типа договора к нему могут прилагаться следующие документы:

• Акты приема передачи;
• Дополнительное соглашение;
• Протокол разногласий.

Популярные шаблоны:

• Договор купли продажи с правом проживания
• Договор пожизненной ренты