Договор аренды жилого помещения с юридическим лицом

Отличие от найма

Отличия договора аренды жилого помещения и договора найма жилого помещения заключается в следующем:

• аренда регулируется главой 34 ГК РФ, а найма – главой 35 ГК РФ;
• в первом случае арендатором является юридическое лицо, а во втором – физическое лицо;
• срок найма не может превышать 5 лет, а срок аренды может быть как определенным, так и неопределенным.

В соответствии с законодательством юридическое лицо может арендовать жилье только для проживания граждан (п.2 ст.671 ГК РФ).

Форма

Договор должен заключаться в обязательной письменной форме. Он может быть написан от руки или составлен машинописным способом. Обычно составляют по экземпляру договора для каждой стороны. Нотариальное удостоверение не требуется, его можно сделать по желанию сторон.

Стороны

По договору аренды арендодателем может выступать любое лицо, а арендатором могут быть только юридические лица (п.2 ст. 671 ГК РФ и п.2 ст. 30 ЖК РФ)

Внимание! По договору аренды жилого помещения юридическое лицо может использовать его только для проживания граждан.

При этом размещение организации в жилых помещения не допускается. Так сдавать в аренду (арендовать) квартиру для размещения в ней офиса нельзя. Для этого необходимо перевести жилье в статус "нежилое". При этом регистрировать юридическое лицо (например, по месту регистрации директора или учредителя) - можно.

Регистрация договора аренды жилого помещения с организацией

Государственная регистрация обязательна при аренде жилого помещения на срок не менее года (п.2 ст. 651 ГК РФ). Поэтому регистрировать нужно только те договоры, в которых явно срок год и более.

Внимание! В случае заключения аренды на нескольких месяцев (менее года) или неопределённый срок регистрировать сделку не нужно, что подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2001 г. по делу N КГ-А40/6418-00, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2004 г. по делу N А56-27225/03).

Документы

Для регистрации договора аренды с юридическим лицом понадобятся следующие документы:

• Заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества;
• Документы, подтверждающие полномочия представителя заявителя - юридического лица действовать от его имени (например: нотариальная доверенность, протокол общего собрания, решение учредителя и т.д.);
• Документ, подтверждающий полномочия на заключении сделок. В случае, если договор подписан не руководителем или иное лицо, действующим без доверенности;
• Договор аренды со всеми приложениями;
• Документ, удостоверяющий личность заявителя;
• Учредительные документы юридического лица;
• Документ об уплате государственной пошлины. Размер пошлины для организаций (юридических лиц) составляет 22000 рублей.

Особенности краткосрочной, долгосрочной и бессрочной аренды с юридическим лицом

Особенностью долгосрочной аренды (более года) является необходимость её регистрации. При бессрочной аренде нет обязанности её регистрации, но возможно расторжение в течении трех месяцев или другой срок, указанные в договоре.

Безвозмездный

В соответствии с ст. 654 ГК РФ договор аренды не может быть безвозмездным. В случае не указания цены такой договор считается не заключенным.

При передаче в пользование недвижимость без платы рекомендуем составить договор безвозмездного пользования.

Предмет

Объектом в проекте договора аренды жилого помещения между юридическими лицами может быть изолированное жилье, пригодное для постоянного проживания (квартира, дом, часть квартиры или жилого дома), отвечающее санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Статья 16 ЖК РФ дает следующие понятия жилого дома, квартиры, комнаты:

• жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
• квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования;
• комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.

Продление

Пролонгация договора аренды жилого помещения с юридическим лицом возможна в различном порядке:

• Автоматическое продление. Наступает в случае, если арендатор продолжает пользоваться жилым помещением, а арендодатель не против этого. Тогда договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ).
• Заключение дополнительного соглашения, в котором указываются новые сроки аренды.
• Оформление нового договора

Важно! Добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды жилого помещения на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ).

Для реализации своего права арендатору нужно письменно уведомить арендодателя о желании заключить аренду на новый срок. Если арендатор отказал в этом и в течении года заключил договор с третьим лицом, то арендатор может потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по аренде и(или) возмещению убытков.

Расторжение

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию по основаниям, предусмотренным договором и законодательством.

Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, если арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения жилого помещения либо с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• не вносит арендную плату более двух раз подряд;
• не производит капитального ремонта (если это является его обязанностью).

Арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях:

• непредоставление ему имущества в пользование или препятствий в пользовании со стороны арендодателя;
• жилое помещение имеет недостатки, препятствующие его использованию. Причем эти недостатки не были оговорены, были неизвестны арендатору и их невозможно было обнаружить во время осмотра;
• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт;
• жилое помещение окажется в состоянии, не пригодном для использования. При этом обстоятельства, приведшие к этому, не являются зоной ответственности арендатора.

При одностороннем расторжении при несогласии другой стороны необходимо произвести процедуру в судебном порядке.

Важно! В случае аренды жилого помещения между юридическими лицами на неопределённый срок расторгнуть договор может любая сторона. Для этого нужно в срок не менее трех месяцев предупредить другую сторону об этом.